Zamiana mieszkania czy sprzedaż i kupno nowego?

Zamiana mieszkania, czy kupno i sprzedaż nowego? Co wybrać? Zakup nieruchomości mieszkaniowej to oczywiście niejedyny sposób jej nabycia. Wiele osób weszło w posiadanie obecnego lokum również dzięki jego nabyciu w drodze darowizny lub spadku. Nie można także zapominać o szczególnym rozwiązaniu, jakim jest zamiana mieszkania. Taki rodzaj wiązanej transakcji polega na tym, że sprzedawca jest jednocześnie nabywcą innej nieruchomości. Analiza przepisów wskazuje, że zamiana dotycząca nieruchomości mieszkaniowych może być korzystna z podatkowego punktu widzenia. Taka forma transakcji ma jednak istotne wady, które również opisujemy.

Zamiana mieszkania jest dość korzystna podatkowo

Argumentem przemawiającym za zamianą mieszkań, z pewnością są oszczędności podatkowe. W tym kontekście warto przypomnieć, że nabywca mieszkania z rynku wtórnego musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2,00% ceny transakcyjnej. Tak więc osoba zamierzająca najpierw sprzedać swoje używane lokum, a następnie kupić kolejne z rynku wtórnego, niestety nie uniknie wspomnianej daniny. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) nie występuje w przypadku kupna mieszkań z rynku pierwotnego. Tutaj musimy się jednak liczyć z koniecznością zapłacenia VAT-u.

Atutem zamiany mieszkań są obecne przepisy podatkowe sprawiające, że podatek PCC jest naliczany jedynie od różnicy w wartości zamienianych domów, lokali lub działek. Taki podatek na poziomie 2,00% podstawy solidarnie obciąża strony transakcji. W praktyce oznacza to, że będą one musiały zapłacić po 50% opisywanej daniny. Tak więc faktyczna stopa podatkowa dla każdej ze stron umowy zamiany wynosi zaledwie 1,00% i jest naliczana tylko od różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Oszczędność dla co najmniej jednej ze stron transakcji wydaje się ewidentna jeśli przyjmiemy, że taka osoba w innej sytuacji musiałaby zapłacić podatek PCC na poziomie 2,00% ceny kupowanego lokum.

Przykładowa osoba, która zamienia mieszkanie warte 300 000 zł na nieco większy lokal (o cenie 400 000 zł), w efekcie zapłaci tylko 1000 zł podatku od czynności cywilnoprawnych (1,00% x (400 000 zł ? 300 000 zł)). W przypadku zwykłej sprzedaży obecnego lokum oraz późniejszego zakupu mieszkania z ceną wyższą o 100 000 zł ten sam nabywca musiałby zapłacić podatek PCC na poziomie 8000 zł. Mamy zatem do czynienia z podatkową oszczędnością wynoszącą aż 7000 zł. Taka korzyść nie zawsze zrekompensuje jednak pewien kłopot związany z zamianą nieruchomości. Opisujemy go poniżej.

Zamiana mieszkania własnościowego to niejedyny wariant

Zamiana mieszkania jest transakcją, która najczęściej kojarzy się z lokalami mieszkalnymi. Rzeczywiście, Polacy najchętniej zamieniają ze sobą lokale. Zamiana mieszkania własnościowego na własnościowe o mniejszym metrażu to rozwiązanie dobre np. dla emeryta, który nie może sobie pozwolić na kosztowne utrzymanie aktualnego „M”. Warto jednak pamiętać, że możliwe są też inne warianty. Przykład stanowi zamiana mieszkania na dom. Wspomniana zamiana mieszkania na dom na wsi to rozwiązanie, które zyskało większą popularność w czasach pandemii koronawirusa. O wiejskim domu zamienionym za mieszkanie często marzą też emeryci zmęczeni obecnym życiem w bloku.

Teoretycznie każdy wariant dotyczący zamiany mieszkania jest możliwy. Praktyka pokazuje jednak, że czasem trudno znaleźć chętnego nawet na najprostszy wariant zamiany (tzn. zamianę lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny). Właśnie dlatego wiele transakcji polegających na zamianie nieruchomości jest możliwych, ponieważ drugą stronę umowy znaleziono dzięki wytrwałemu wystawianiu ogłoszeń lub poszukiwaniom w gronie rodziny i znajomych. Warto jednak pamiętać, że wiele osób nie ma czasu na długotrwałe poszukiwanie drugiej strony transakcji. Czasem okazuje się, że sprzedawca nieruchomości znacznie szybciej może znaleźć chętnego na aktualne lokum i zakupić inne (bez zamiany).

Osoby, którym zależy na czasie wybiorą inne rozwiązanie

W świetle tego, co wcześniej napisaliśmy, zamiana mieszkania wydaje się dobrym rozwiązaniem, ale tylko dla niektórych osób. Przykład stanowią emeryci, którzy chcą uniknąć podwójnej transakcji (najpierw sprzedaży obecnego lokum, a potem szukania następnego) i mają sporo czasu na sfinalizowanie zamiany nieruchomości. W praktyce wiele osób nie może jednak sobie pozwolić na długotrwałe poszukiwanie partnera do mieszkaniowej zamiany.

Takim osobom polecamy usługi oferowane przez profesjonalne firmy. Chodzi o skup mieszkań, a także skup domów. Dzięki takiej ofercie skupu, wielu Polaków korzystnie sprzedało już swoje lokum bez kłopotów z wystawianiem i odnawianiem ogłoszeń, nierzetelnymi agentami nieruchomości, a także niezdecydowanymi oglądającymi. Po wyborze skupu nieruchomości, zakup innego lokum będzie prostszy, bo pierwszą część całej operacji (tzn. sprzedaż obecnego domu lub mieszkania) załatwimy praktycznie od ręki.