Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Poważna inwestycja, jaką jest zakup nieruchomości mieszkalnej, wymaga dużych nakładów finansowych. Skrupulatnie trzeba podejść do kwestii wyboru odpowiedniego lokalu, które chcemy kupić. Pośpiech przy tego rodzaju inwestycjach nie jest wskazany. W przypadku chęci kupienia mieszkania często zawierana jest pomiędzy sprzedającym a kupującym umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Jaki jest jej cel i jak powinna być skonstruowana, z dbałością o poszanowanie praw obu stron?

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Kiedy sprzedający i kupujący mieszkanie z różnych powodów nie mają możliwości lub po prostu nie chcą od razu podpisać umowy notarialnej przeniesienia prawa własności do nieruchomości, zawierana jest umowa przedwstępna kupna mieszkania. To umowa zdefiniowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Art. 389 stanowi, że zobowiązuje ona jedną ze stron lub obie do zawarcia oznaczonej umowy, tak zwanej umowy przyrzeczonej. Powinna ona jednocześnie określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przyczyną podpisania takiej Umowy jest na przykład brak możliwości sfinansowania zakupu gotówką lub dłuższy czas potrzebny na wyprowadzkę.

W umowie przedwstępnej kupna nieruchomości ważną funkcję pełni wskazany w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli w tym przypadku aktu notarialnego. Jeśli dzień  ten nie został oznaczony, umowa podstawowa powinna być zawarta w odpowiednim czasie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu może być potraktowana jako wstępne oświadczenie woli stron, które umawiają się w trybie formalnym co do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży określonej nieruchomości. Umowa przedwstępna zakupu mieszkania może być zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem lub w formie cywilno-prawnej, w zależności od woli Stron i np. kwoty zadatku – im większy zadatek, tym lepiej zawrzeć taką Umowę przed notariuszem. Z tego powodu w przypadku sprzedaży kamienic, działek lub innych większych nieruchomości, przeważnie umowę przedwstępną zawiera się w formie aktu notarialnego.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Obie strony transakcji powinny wiedzieć, jak powinna wyglądać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości lub kupna nieruchomości. Podstawowe elementy umowy określa Kodeks cywilny. Absolutnym minimum są takie informacje jak:

• określenie przedmiotu umowy sprzedaży,
• określenie stron umowy,
• cena nieruchomości,
• data zawarcia umowy przyrzeczonej,
• kwota zadatku.

Strony mogą właściwie dowolnie kształtować i inne postanowienia umowy przedwstępnej kupna mieszkania, ale w ramach istniejących przepisów.

Bardzo często dla własnego bezpieczeństwa strony umowy przedwstępnej określają precyzyjne daty zawarcia umowy ostatecznej. Można ją określić, wskazując po prostu termin, do którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, albo podając konkretną datę, kiedy dojdzie do zawarcia takiej umowy. Ponadto tego rodzaju umowa może uwzględniać wpłatę zadatku lub zaliczki przez przyszłego nabywcę nieruchomości. Bardzo ważne jest określenie w takiej sytuacji, czy jest to właśnie zadatek, czy zaliczka. W podobny sposób zawiera się też umowy przedwstępne sprzedaży działki budowlanej.

Spełnienie warunków wskazanych w umowie przedwstępnej może warunkować zawarcie umowy głównej. Na przykład, jeśli nieruchomość obciążona jest prawem osób trzecich, w umowie może znaleźć się zapis, że umowa przyrzeczona dojdzie do skutku, gdy nieruchomość zostanie od takiego prawa uwolniona. Takie problematyczne nieruchomości, np. obciążone służebnością lub z dożywotnikami możemy od Państwa skupić za gotówkę, dzięki czemu szybciej uwolnicie zamrożone w nieruchomości środki finansowe. Aby poznać naszą propozycję cenową, zapraszamy do kontaktu.

Zakup domu czy mieszkania na kredyt

Niezbędną praktyką jest podpisywanie umów przedwstępnych sprzedaży domu czy mieszkania wtedy, gdy inwestycja ma być realizowana przynajmniej częściowo z pieniędzy pochodzących z kredytu hipotecznego. Bank udzielający takiego zobowiązania bardzo często żąda zabezpieczania, jakim może być właśnie umowa przedwstępna. Traktowana jest ona przez bank jako rezerwacja, która wskazuje, że jeśli kredyt zostanie udzielony, to klient kupi nieruchomość i będzie mógł ustanowić zabezpieczenie hipoteczne dla instytucji kredytującej.

Jeśli chodzi o naszą praktykę, to dajemy dowolność klientom w kwestii wyboru czy są zainteresowani podpisaniem umowy przedwstępnej. W około 75% przypadków sprzedający są zainteresowani podpisaniem takiej umowy, ponieważ daje ona obu stronom gwarancje zawiązania transakcji. W wielu przypadkach jest potrzeba czekania na uzupełnienie jakichś dokumentów, co często trwa 1-2 tygodnie, a zawarcie umowy przedwstępnej jest potwierdzeniem naszego zdecydowania co do zakupu nieruchomości. Często też Sprzedający chce spłacić jakieś zadłużenie, czym zajmujemy się w ramach skupu mieszkań zadłużonych i dzięki zadatkowi jest w stanie pokryć to zadłużenie. Wtedy w momencie podpisywania umowy końcowej mieszkanie jest już wolne od długów.