Kaucja za mieszkanie – czym jest?

Czym jest kaucja?

Co to jest kaucja? Kaucja jest pewną określoną sumą pieniężną, która jest uiszczana na zasadzie zabezpieczenia w razie niewywiązania się z ustaleń umowy lub w razie pokrycia szkód wytworzonych w trakcie użytkowania danej własności. W prawie cywilnym umowę kaucji uznaje się za umowę realną, na podstawie której dłużnik – czyli w przypadku kaucji za mieszkanie przy wynajmu nieruchomości – najemca, przenosi na własność wierzyciela, czyli wynajmującego pieniądze lub inne rzeczy zamienne celem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń, jakie mogą powstać z istniejącego między nimi stosunku prawnego – wynajmu mieszkania.

Zobacz skup nieruchomości

Kaucja pełni przede wszystkim funkcję gwarancyjną. Co do zasady: w przypadku należytego wykonania umowy kaucja, która ją zabezpiecza, powinna zostać nienaruszona – pozostając w kieszeni wynajmującego w celu pokrycia ewentualnych szkód czy nieopłaconych rachunków.

Kaucja nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym ani podatkiem od towarów i usług. Nie jest to bowiem obrót w rozumieniu ustawy o VAT. Obowiązek zapłaty podatku może jednak powstać, natomiast dopiero w sytuacji zaliczenia kaucji na poczet należności – zaległego czynszu czy wykrytych w dziele wad.

Z kaucją najczęściej można zetknąć się w przypadku następującego rodzaju umów:

• Najmu lokalu

Tego rodzaju kaucja uregulowana jest w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

• Dzieła, robót budowlanych

Kaucja ma zabezpieczać należyte wykonanie umowy oraz pokrycie kosztów naprawy ewentualnych, wykrytych już po oddaniu dzieła czy budynku wad i usterek. 

Kaucja w umowach najmu

Zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, która zabezpieczy pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu.

Zrobimy dla Ciebie wycenę online

Czy kaucja jest zwrotna?

Jeśli najemca nie spowoduje żadnych szkód i wywiąże się z warunków umowy, powinien otrzymać całkowity zwrot kaucji po okresie wygaśnięcia umowy lub jej wypowiedzenia. Zgodnie z prawem wynajmujący ma 30 dni na zwrócenie kaucji od dnia zakończenia umowy.

Aby nie doszło do porozumień odnośnie stanu mieszkania oraz zawartych w nim meblach i innych akcesoriach, warto stworzyć protokół zdawczo-odbiorczy przy podpisywaniu umowy, w którym wyszczególnione będą wszystkie akcesoria. Dobrym pomysłem jest również wykonanie zdjęć ukazujących aktualny stan mieszkania w przed rozpoczęciem okresu najmu i wprowadzeniem się do nieruchomości – by można było porównać stan podczas opuszczania mieszkania. Dzięki temu będzie można określić, czy stan mieszkania się pogorszył, czy wszystkie sprzęty są obecne – a co za tym idzie, czy cała kaucja powinna zostać zwrócona.

zwrot kaucji za mieszkanie może zostać także pominięty, jeśli obie strony tak ustalą, a kaucja zostanie traktowana jako czynsz za ostatni miesiąc wynajmu. Jest to możliwe pod warunkiem, że mieszkanie zostanie zwrócone w stanie niezmienionym. 

Zobacz też opinie o skupie nieruchomości

Czy kaucja jest obowiązkowa?

Kaucja nie jest obowiązkową opłatą. Jej obecność lub brak, a także wysokość zależy tylko od właściciela nieruchomości. Może się zdarzyć, że obie strony znają się prywatnie i mają do siebie na tyle dużo zaufania, że kaucja. Jednak w praktyce kaucja zwrotna jest rozwiązaniem stosowanym standardowo – każdy właściciel mieszkania chce mieć pewną poduszkę finansową, dzięki której będzie mógł spokojnie oddać swoją własność pod użytek obcej osoby.

Jak dochodzić swoich praw przy zwrocie kaucji?

Aby posiadać realne zabezpieczenie i pewność zwrotu kaucji w momencie wyprowadzki, najemca powinien dopilnować, by przez wpłatą kaucji została spisana na papierze umowa najmu mieszkania, a w załączniku zamieszczony protokół zdawczo-odbiorczy. 

Jeśli zdarzy się sytuacja, że w momencie zakończenia umowy wynajmujący odmawia zwrotu kaucji pomimo braku usterek mieszkania, możemy działać na kilka sposobów.

Możemy na piśmie doręczyć wynajmującemu wezwanie do zwrotu kaucji. Wezwanie powinno zawierać kilka danych, jak wysokość żądanej kwoty, termin zapłaty, numer rachunku bankowego do zwrotu.

Taki dokument najemca może osobiście przekazać wynajmującemu lub przesłać listem poleconym, aby zachować dowód wysłania pisma. Wezwanie do zwrotu kaucji jest wewnętrzną prośbą między najemcą i wynajmującym. Jeśli taka prośba nie odniesie sukcesu, kolejnym etapem jest pozew o zwrot kaucji, który prowadzony jest już na drodze sądowej. Najemca wnosi wówczas pozew o zapłatę. Taki pozew, również na piśmie, powinien zawierać, dane obu stron umowy, adres wynajmowanego mieszkania, okres najmu i żądaną kwotę do zwrotu. Pozew należy uzupełnić kopią umowy najmu mieszkania i protokołu zdawczo-odbiorczego.

Kiedy najemcy nie przysługuje zwrot kaucji?

Niestety, w przypadku niewłaściwego użytkowania mieszkania i dopuszczeniu się zniszczeń, czy też niedotrzymania ustaleń umowy wynajmu, kaucja na rzecz najemcy może przepaść. Najczęstsze przypadki nieotrzymania zwrotu kaucji to zniszczenie mieszkania, opuszczenie mieszkania przed zakończeniem umowy najmu, a także podnajmowanie mieszkania bez uzgodnienia tego faktu z wynajmującym. 

Zobacz też skup udziałów w nieruchomościach