Czym jest umowa przyrzeczona?

Większość osób kupujących nieruchomość mieszkaniową, najpierw zawiera umowę przedwstępną, która określa podstawowe warunki transakcji. Z zakupem mieszkania lub domu jest związane również pojęcie umowy przyrzeczonej. Postanowiliśmy wyjaśnić, co dokładnie się pod nim kryje. Przy okazji przedstawiamy również ważne aspekty związane z funkcjonowaniem umów przedwstępnych. Jest to konieczne, bo niestety nadal wiele osób nie zdaje sobie np. sprawy z tego, jakie skutki będzie miało zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej.

Umowa przyrzeczona to docelowa umowa sprzedaży

Określenie „umowa przyrzeczona” wiąże się bardzo ściśle z umową przedwstępną. Artykuł 389 paragraf 1 kodeksu cywilnego mówi nam, czym jest umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona. Zgodnie z tym przepisem: „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Z typowymi umowami przedwstępnymi nie mamy do czynienia przy zakupie budowanego domu lub mieszkania od dewelopera. Szczegółowe przepisy wskazują, że w takim przypadku konieczne będzie zawarcie umowy deweloperskiej. Stanowi ona szczególną formę umowy przedwstępnej poprzedzającej zawarcie umowy przyrzeczonej z deweloperem (tzn. umowy sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej).

Warto wiedzieć, że na rynku wtórnym lokali i domów, podział na umowę przyrzeczoną oraz umowę przedwstępną często wynika z wymagań banków. Chcą one otrzymać umowę przedwstępną, aby wiedzieć, na jakich zasadach zostanie zrealizowana umowa przyrzeczona. Chodzi nie tylko o cenę nieruchomości, która określa kwotę pieniędzy potrzebnych do pożyczenia przez bank. Umowa przedwstępna dokładnie identyfikuje dom lub lokal, który będzie później stanowił zabezpieczenie pożyczonej sumy, a także potwierdza, że osoba wnioskująca o kredyt faktycznie jest zainteresowana daną nieruchomością. Przedwstępna umowa jest często zawierana przed umową przyrzeczoną nawet jeśli nabywca lokum nie musi korzystać z pomocy banku, gdyż posiada wystarczające własne środki.

Zawarcie umowy przyrzeczonej można będzie wymusić

Już wcześniej wspomnieliśmy, że umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i z pomocą notariusza. To ważna kwestia, bo spisanie przedwstępnej umowy w formie aktu notarialnego ma wpływ także na umowę przyrzeczoną. Jeśli umowa przedwstępna co do formy zawarcia czyni zadość wymogom przewidzianym dla umowy przyrzeczonej, to można przed sądem cywilnym dochodzić sfinalizowania transakcji. Innymi słowy, umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje drugiej stronie możliwość sądowego wymuszenia zakupu lub sprzedaży.

Osoba korzystająca z uprawnień, jakie daje notarialna forma umowy przedwstępnej może nawet doprowadzić do unieważnienia sprzedaży danej nieruchomości innemu nabywcy lub zmusić aktualnego właściciela do transakcji (patrz artykuł 59 kodeksu cywilnego, a także Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r. o sygnaturze akt I CK 28/05). Takie poważne konsekwencje są rzadkie w praktyce. Niemniej jednak możliwe skutki niewykonania notarialnej umowy przedwstępnej bywają dyscyplinujące dla drugiej strony. W razie fiaska transakcji niezależnie od formy umowy przedwstępnej można dochodzić od nierzetelnego kontrahenta odszkodowania. Najczęściej chodzi o tak zwany ujemny interes umowny i koszty związane m.in. z pomocą notariusza, pomocą prawną oraz dojazdem.

Zabezpieczenie umowy przyrzeczonej bywa kłopotliwe

Warto wiedzieć, że wykonanie umowy przyrzeczonej może zostać zabezpieczone poprzez odpowiedni wpis roszczenia przyszłego nabywcy do księgi wieczystej. Podobne rozwiązanie stanowi standard w przypadku umów deweloperskich, które zawsze są zawierane w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony transakcji zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej, to notariusz dodatkowo może uwzględnić w jej treści informacje o wpisie roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata sądowa za taki wpis wynosi obecnie 150 zł. Natomiast notariusz może naliczyć swoje wynagrodzenie (do 200 zł + 23% VAT) za złożenie odpowiedniego wniosku w trybie online. Jeżeli wniosek nie zostanie złożony przez Internet, to jedna ze stron umowy sama będzie musiała wnioskować o wpis roszczenia.

Wspomniane roszczenie po ujawnieniu w księdze wieczystej dodatkowo zabezpiecza interesy przyszłego nabywcy. Chodzi między innymi o fakt, że inna osoba raczej nie kupi nieruchomości obciążonej wpisem roszczenia o sprzedaż. Problemy pojawiają się, jednak gdy niedoszły kupujący zrezygnuje z zakupu mimo deklarowanego wcześniej dużego zainteresowania nieruchomością. Wówczas wykreślenie wpisu roszczenia może nastąpić dopiero po roku (zobacz artykuł 19 ustęp 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Taka sytuacja mocno utrudnia sprzedaż mieszkania innej osobie.