Blog
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to bezpieczne i jak przebiega procedura?
03.03.2026 ▪ 
6 min czytania ▪ Tomasz Kubacki
Spis treści
Wielu właścicieli nieruchomości w Polsce zadaje sobie pytanie, czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest w ogóle możliwa. Odpowiedź brzmi: tak, i jest to procedura znacznie częstsza, niż mogłoby się wydawać. Kredyt hipoteczny nie jest przeszkodą uniemożliwiającą zbycie lokalu, choć wymaga dopełnienia kilku dodatkowych formalności. W poniższym artykule wyjaśniamy krok po kroku, jak przeprowadzić taką transakcję bezpiecznie, co to jest promesa bankowa i dlaczego warto rozważyć współpracę z profesjonalnym skupem nieruchomości, takim jak KupujemyM.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką? Wyjaśniamy przepisy
Podstawowym błędem w myśleniu o nieruchomościach obciążonych hipoteką jest przekonanie, że należą one do banku. To mit. Właścicielem mieszkania pozostaje osoba wpisana w dziale II księgi wieczystej. Bank posiada jedynie zabezpieczenie swoich roszczeń wpisane w dziale IV. Oznacza to, że właściciel ma pełne prawo do dysponowania swoim majątkiem, w tym do jego sprzedaży. Kluczowe jest jednak to, aby w momencie przeniesienia własności hipoteka została wykreślona, co wiąże się z koniecznością całkowitej spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych od kupującego.
Promesa bankowa – kluczowy dokument przy sprzedaży nieruchomości z kredytem
Aby transakcja przebiegła pomyślnie, niezbędne jest uzyskanie z banku dokumentu zwanego promesą. Jest to zaświadczenie, w którym bank określa aktualną wysokość zadłużenia oraz zobowiązuje się do zwolnienia hipoteki po wpłynięciu określonej kwoty. Promesa jest gwarancją dla kupującego, że po przelaniu środków mieszkanie będzie wolne od długów.
Prawidłowa promesa powinna zawierać następujące informacje:
| Numer rachunku technicznego | Konto, na które kupujący ma przelać środki na spłatę kredytu. |
| Całkowita kwota do spłaty | Suma kapitału, odsetek oraz ewentualnych prowizji za wcześniejszą spłatę. |
| Termin ważności | Zazwyczaj promesa jest ważna przez 30 dni. |
| Zgoda na wykreślenie hipoteki | Oświadczenie banku, że po wpłacie zdejmie zabezpieczenie z księgi wieczystej. |
Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku: od wyceny do aktu notarialnego
Procedura sprzedaży lokalu z obciążeniem hipotecznym jest nieco bardziej złożona niż w przypadku „czystej” księgi wieczystej, ale przy odpowiednim planowaniu jest w pełni bezpieczna. Oto jak wygląda ten proces:
- Ustalenie wartości rynkowej: Pierwszym krokiem powinna być rzetelna wycena nieruchomości. Warto skorzystać z narzędzi takich jak nasza darmowa wycena mieszkania online, aby wiedzieć, jakiej kwoty można oczekiwać i czy pokryje ona zadłużenie w banku.
- Uzyskanie promesy: Sprzedający udaje się do swojego banku po zaświadczenie o kwocie do spłaty.
- Umowa przedwstępna: Często wymagana, jeśli kupujący również posiłkuje się kredytem.
- Akt notarialny: To najważniejszy moment. W akcie notarialnym notariusz dzieli cenę sprzedaży na dwie części: kwota odpowiadająca zadłużeniu trafia bezpośrednio na konto banku (zgodnie z promesą), a nadwyżka przelewana jest na konto sprzedającego.
- Wykreślenie hipoteki: Po zaksięgowaniu wpłaty bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki (tzw. list mazalny), z którym nowy właściciel udaje się do sądu.
Co dzieje się z kredytem po sprzedaży mieszkania? Spłata zadłużenia
Mechanizm jest prosty: kredyt zostaje całkowicie spłacony środkami kupującego. Jeśli wartość mieszkania przewyższa kwotę kredytu (co jest sytuacją pożądaną), różnica stanowi zysk sprzedającego. Jeśli jednak wartość nieruchomości jest niższa niż zadłużenie (np. w przypadku kredytów walutowych przy niekorzystnym kursie), sprzedający musi dopłacić różnicę z własnej kieszeni, aby uwolnić hipotekę. Dlatego tak ważne jest wcześniejsze skonsultowanie się z ekspertami, którzy pomogą ocenić sytuację finansową.
Kredyt we frankach a sprzedaż nieruchomości – na co uważać?
Sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach szwajcarskich jest możliwa, ale obarczona ryzykiem kursowym. Bank przeliczy zadłużenie na złotówki według aktualnego kursu sprzedaży dewiz w dniu spłaty. Często okazuje się, że mimo lat spłacania, kapitał do oddania w złotówkach jest wciąż wysoki. Przed decyzją o sprzedaży warto dokładnie przeanalizować, czy transakcja zamknie zobowiązanie w całości.
Czy warto sprzedać mieszkanie z hipoteką do skupu nieruchomości?
Dla osób, którym zależy na czasie, skup mieszkań za gotówkę jest doskonałym rozwiązaniem. Tradycyjna sprzedaż wiąże się z oczekiwaniem na klienta, który często sam musi uzyskać kredyt, co wydłuża proces o miesiące. W przypadku współpracy z KupujemyM, transakcja może zostać zamknięta nawet w kilka dni.
Jako profesjonalna firma oferująca skup mieszkań w całej Polsce, bierzemy na siebie większość formalności. Pomagamy w kontakcie z bankiem, uzyskaniu promesy i przygotowaniu dokumentów do notariusza. To opcja szczególnie polecana osobom, które nie mają czasu na skomplikowane procedury lub obawiają się błędów formalnych.
Masz problem ze spłatą rat? Jak szybka sprzedaż może uratować finanse
Życie pisze różne scenariusze i czasem sprzedaż mieszkania z kredytem jest sposobem na uniknięcie pętli zadłużenia. Jeśli rosnące raty stają się zbyt dużym obciążeniem, szybka sprzedaż nieruchomości pozwala na spłatę zobowiązania i odzyskanie spokoju oraz płynności finansowej. Zwlekanie może prowadzić do zajęcia komorniczego, co drastycznie obniża wartość nieruchomości i generuje dodatkowe koszty.
Jeśli zastanawiasz się nad takim krokiem, sprawdź najczęściej zadawane pytania (FAQ) na naszej stronie, aby rozwiać swoje wątpliwości. Działamy empatycznie i dyskretnie, rozumiejąc trudne sytuacje naszych klientów.
Skontaktuj się z nami!
Chcesz szybko i bezpiecznie sprzedać mieszkanie z kredytem? Nie czekaj, aż raty przerosną Twój budżet. Skontaktuj się z KupujemyM. Oferujemy bezpłatną wycenę, pomoc prawną i gotówkę od ręki. Wypełnij formularz na naszej stronie lub zadzwoń – pomożemy Ci przejść przez cały proces bez stresu.
KLIKNIJ TUTAJ, ABY SKONTAKTOWAĆ SIĘ Z NAMI
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Tak, zgoda ta wyrażona jest w formie promesy bankowej, która potwierdza warunki spłaty kredytu i zwolnienia hipoteki po sprzedaży.
W przypadku firmy takiej jak KupujemyM, cały proces – od wyceny do aktu notarialnego – może zamknąć się nawet w kilka dni, o ile bank sprawnie wyda promesę.
W takiej sytuacji sprzedający musi pokryć różnicę z własnych środków, aby bank zgodził się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Tak, pod warunkiem, że transakcja jest przeprowadzona u notariusza, a cena sprzedaży jest przelewana bezpośrednio na konto banku wskazane w promesie, co gwarantuje spłatę długu.
Najczęściej zadawane pytania
Tak, zgoda ta wyrażona jest w formie promesy bankowej, która potwierdza warunki spłaty kredytu i zwolnienia hipoteki po sprzedaży.
W przypadku firmy takiej jak KupujemyM, cały proces – od wyceny do aktu notarialnego – może zamknąć się nawet w kilka dni, o ile bank sprawnie wyda promesę.
W takiej sytuacji sprzedający musi pokryć różnicę z własnych środków, aby bank zgodził się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
